Certificats Préclusion

Estoppel, à l'. Non-initiés, ressemble plus à la nouvelle jouet vaste gamme du Pentagone d'armes secrètes et de l'armement, quelque chose qui appartient plus à la zone 51 que le monde de l'immobilier, ou peut-être le dernier scandale d'imprégner la colline du Capitole "Fuite de la sonde de la CIA: La Nouvelle Martin Lochheed F-22 supersonique Préclusion!", On pourrait imaginer lire un jour dans la page d'accueil du journal USA Today. Mais les lecteurs de mes articles savent mieux ...

Dans l'immobilier, un «certificat de préclusion» est un document signé par le vendeur, sous serment, confirmant les déclarations faites par le vendeur dans le contrat d'achat et de vente. Les raisons de l'acheteur de demander un certificat de préclusion sont de deux ordres. Tout d'abord, pour confirmer des représentations du vendeur comme indiqué ci-dessus et, d'autre part, d'interdire et de prévenir le vendeur de la suite qui affirme un fait, qui est incompatible avec les termes du contrat.

Par exemple, lors de l'achat d'un immeuble locatif - que ce soit une maison ou un immeuble d'habitation - un investisseur voudrez peut-être d'insérer les deux suivants des conditions suspensives («sous réserve de clauses de). Le premier pourrait se lire:

"Sous réserve de l'acheteur par (insérer la date) examiner et d'approuver l'accord de location résidentielle (s) actuellement en vigueur et couvrant la propriété présentes achetés et vendus. Le vendeur garantit que le terme (s) de la location est / sont pour une période de (insérer la longueur de la location), le loyer mensuel (s) est / sont (insérer le montant) et que la dernière augmentation de location était le (insérer la date) ".

Qu'advient-il si, au moment où tous les sujets sont supprimés (et la propriété est pratiquement vendu) et le temps de l'investisseur effectue la transaction, le locataire est renversé par un bus et meurt? Dans certains cas, la valeur marchande de la propriété en question peut être modifié, comme dans le cas d'un investisseur qui achète un professionnel du bâtiment. C'est là un certificat de préclusion entre en jeu.

La deuxième clause pourrait se lire:

"Sous réserve de l'acheteur, après que tous les autres sujets dans ce document sont enlevés, mais en aucun cas avant deux semaines (ou n'importe quel autre moment) avant l'achèvement et au plus tard une semaine (ou n'importe quel autre moment) avant l'achèvement, la réception, lisant et l'approbation d'un certificat de préclusion ratifié par le vendeur traitant de l'existence et la confirmation de la validité en droit de l'objet et les modalités des baux présentes. inexécution par le vendeur de fournir un tel certificat de préclusion dans le susdit délai rendra ce contrat nul et non avenu, et tous les argents de dépôt jusque-là payé par l'acheteur sera remboursé à l'acheteur sans délai avec les intérêts courus, s'il y en a ".

La raison pour laquelle des certificats Préclusion d'exister dans l'immobilier est à trouver dans la doctrine équitable de la préclusion promissoire. En vertu de cette doctrine, un parti est interdit et empêché de se retirer d'une promesse faite à une autre partie, si celui-ci s'est appuyé sur cette promesse et a agi sur elle. D'autant plus, puisque les contrats dans l'immobilier sont faites «sous le sceau» (actes) et, en tant que telle, la règle de preuve découlant de la situation particulière d'un acte, c'est que les parties sont censées prendre davantage soin de vérifier le contenu de l'accord et leur validité en droit, avant de consommer.

L'American Law Institute va encore plus loin en discernant entre estoppel équitable et ordre dans ses retraitements des contrats comme suit:

«Equitable estoppel est distincte de la préclusion promissoire. Préclusion promissoire implique une promesse claire et précise, tandis que l'estoppel équitable implique que des représentations et des incitations. Les représentations en cause dans la préclusion promissoire aller à l'intention future, tandis que l'estoppel équitable implique état de fait actuel ou passé. Il est également dit que l'estoppel équitable réside dans la responsabilité délictuelle, alors que la préclusion promissoire se trouve dans le contrat. La principale distinction entre l'estoppel et équitable promissory estoppel est que le premier est disponible uniquement comme moyen de défense, tout en promissory estoppel peut être utilisé comme la base d'une cause d'action pour dommages-intérêts. Le site Web du American Law Institute se trouve à http://www.ali.org.

Tout ce qui précède va tout simplement de prouver, une fois de plus, que la discipline de l'immobilier de l'affairisme est jonché de détritus tout le chemin - jusqu'à ce que le contrat est conclu et ratifié par les parties, au cours de laquelle Immobilier en temps réel devient tout à coup trop mortelle grave.

Luigi Frascati...